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Résiliation de location

Dans tous les cas, l’avis de résiliation de location doit être donné par écrit et comprendre :

  • la date;
  • le nom de la partie ayant émis l’avis;
  • l’adresse du logement locatif;
  • la date d’entrée en vigueur de la résiliation;
  • le formulaire approuvé, si remis par le locateur.

La location au mois est le mode le plus courant de location. Pour résilier un contrat de location à la fin d’un mois, un préavis doit être donné dans le courant du mois précédent.

Si le préavis n’est pas donné dans le courant du mois précédent, il n’entrera en vigueur qu’à la fin du mois suivant.

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1. Résiliation de location à la demande du locataire

Pour donner un mois de préavis avant de libérer un logement loué au mois, le locataire doit remplir le Formulaire 6 – Avis de résiliation de location à l’intention du propriétaire et le remettre au locateur, au plus tard, le dernier jour du mois précédent.

Un locataire peut être en droit de donner un préavis plus court s’il y a un manquement grave au contrat par le locateur.

Les victimes de violence interpersonnelle peuvent mettre fin à un contrat de location à terme fixe par préavis de 28 jours si elles possèdent une attestation d’un agent de la Direction des services aux victimes (Victim Services Branch) du ministère de la Justice. Pour plus d’information, voir (en anglais) comment résilier un contrat de location à terme fixe sur la page intitulée How to End a Fixed-Term Tenancy de la Direction des services aux victimes.

Utiliser à cet effet le Formulaire 6a – Avis de résiliation anticipée motivée du locataire.

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2. Reprise de possession du logement par le locateur - Règle générale

Un locateur ne peut reprendre possession du logement que si :

  • un locataire quitte le logement de son propre chef, 
  • un shérif de la Cour du Banc de la Reine expulse le locataire.

Le propriétaire peut faire une demande d’ordonnance de mise en possession, auprès du Bureau de la location à usage d’habitation, permettant au shérif d’expulser un locataire. Le shérif est la seule personne ayant cette autorité, toute tentative d’expulsion par une autre personne doit être rapportée à la police. Si la personne expulsée est un locataire, la police rétablira le statu quo et demandera au locateur de s’adresser au Bureau de la location à usage d’habitation.

Un locateur peut donner un préavis adéquat de résiliation de location pour toute raison prévue par la loi sur la location à usage d’habitation intitulée The Residential Tenancies Act, 2006. Pour la plupart de ces évictions, la période de préavis est d’un mois, et de deux mois pour les évictions pour cause telle que de rénovation ou de démolition. Pour plus de détails, consulter la présente page et les articles pertinents à ce sujet dans la Loi. Le locateur doit mentionner les raisons de l’éviction sur l’Avis d’éviction. Sauf pour le formulaire 7, l’Avis d’éviction comprend un avis de contestation permettant au locataire de remettre en cause la raison de l’éviction. Si l’éviction est contestée par le locataire, dans les 15 jours suivant l’avis, et que le locateur veut poursuivre sa démarche d’éviction, ce dernier doit faire la demande d’ordonnance de mise en possession au moyen du Formulaire 9a – Demande du propriétaire de mise en possession, selon la loi sur la location à usage d’habitation intitulée The Residential Tenancies Act, 2006 et prouver devant l’agent, pendant l’audience, le bien-fondé de l’éviction.

Le locateur peut également demander une ordonnance de mise en possession si le locataire a donné un préavis de résiliation de location ou qu’à la fin d’un contrat de location à terme fixe le locateur veut s’assurer que le locataire libère le logement.

Si nécessaire, le shérif expulsera physiquement le locataire pour exécuter l’ordonnance. Pour cela, le shérif peut faire appel à l’aide de la police.

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3. Reprise de possession du logement par le locateur – Éviction pour non-paiement de loyer ou de services publics - article 57

Quand un locataire est en retard de 15 jours ou plus dans le paiement du loyer, un locateur peut mettre immédiatement fin à la location au moyen du Formulaire 7 – Avis d’éviction immédiate et avis pour arriérés. Si le loyer est dû le premier de chaque mois, l’avis peut être remis le 16 du mois. Si le locataire ne libère pas le logement, le locateur peut demander une ordonnance de mise en possession au Bureau de location à usage d’habitation.

Si un locataire a des arriérés de paiement dans les services publics, le locateur peut utiliser le Formulaire 7a – Avis de frais de services publics impayés en tant qu’avis écrit enjoignant au locataire de payer ces arriérés dans les 15 jours suivants, faute de quoi le locateur peut donner au locataire un avis de fin de location immédiate au moyen du formulaire 7.

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4. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction motivée – article 58

Un locataire peut faire l’objet d’une éviction pour chacun des cas mentionnés ci-dessous. Dans tous les cas ci-dessous (sauf le no 17), le locateur doit donner au locataire un délai suffisant pour régler le problème avant de lui faire parvenir un avis d’éviction. Les énoncés ci-dessous ne sont que des résumés; pour plus de détails sur le bien-fondé des cas d’éviction, consulter l’article 58 de la Loi. Utiliser le Formulaire 8 pour remettre un avis d’éviction à un locataire dans les cas suivants :

  1. défaut de paiement du dépôt de garantie dans les 30 jours de sa date de versement;
  2. retards récurrents de paiement de loyer;
  3. nombre trop important de personnes vivant dans le logement;
  4. dérangement ou perturbation de la paix des locataires, du locateur ou autres personnes; sérieuse mise en danger de la santé et de la sécurité d’autrui ou mise en péril du bien ou de la propriété du locateur;
  5. engagement dans des activités nuisibles, offensives ou illégales :
    • susceptibles d’endommager le bien ou la propriété du locateur;
    • affectant le droit de jouissance paisible et en toute sécurité matérielle et physique des autres locataires;
    • compromettant les droits légitimes et intérêts des autres locataires;
  6. dommages exceptionnels pouvant être qualifiés d’extraordinaires;
  7. défaut de réparer des dommages dans un délai raisonnable;
  8. violation du contrat de location;
  9. violations récurrentes des règles raisonnables établies par le locateur;
  10. cession de contrat de location sans approbation écrite;
  11. fausses informations à un locataire ou acheteur potentiel;
  12. suite à une ordonnance, par une autorité légale, de libérer le logement;
  13. non-respect des exigences du programme de logement indiquées dans le contrat;
  14. non-respect d’une ordonnance du Bureau de la location à usage d’habitation;
  15. toute autre raison pouvant être considérée comme raisonnable par l’agent d’audience;
  16. violation d’un règlement municipal ou défaut de paiement de redevances municipales pouvant entraîner une réévaluation à la hausse de l’impôt foncier;
  17. non-respect d’une interdiction de fumer quand le locataire vit sous le même toit que le locateur et que le locataire a reçu la consigne de ne plus fumer dans le logement. Toute violation subséquente de cette consigne, dans le logement, pourra donner lieu à une éviction.
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5. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction d’un employé - article 59

Si un concierge, un gérant, un gardien, un surintendant d’immeuble ou tout autre employé occupe un logement qui lui a été attribué dans le cadre de son contrat de travail, et que cette personne n’est maintenant plus employée, utiliser le Formulaire 8a – Avis d’éviction – Employé pour mettre fin à la location. Veuillez noter qu’un préavis d’un mois est requis.

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6. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction pour occupation personnelle du logement de location - par. 60(4) ou (5)

Si un locateur, un membre de sa famille proche ou un ami a l’intention d’occuper le logement, le contrat de location peut être résilié avec deux mois de préavis. En vertu de cette même règle, une « société familiale » peut donner deux mois de préavis à un locataire si un membre de la famille proche, un ami ou une personne possédant des actions à droit de vote, a l’intention d’occuper le logement de location. Utiliser, à cet effet, le Formulaire 8b – Avis d’éviction – Propriétaire occupant.

REMARQUE : Un locataire ne peut pas faire l’objet d’une telle éviction si son contrat de location est à terme fixe.

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7. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction après la vente du logement pour occupation par l’acheteur - par. 60(6)

Si l’acheteur de l’immeuble locatif ou un membre de sa famille immédiate ou encore un ami de l’acheteur a l’intention d’occuper l’immeuble locatif après sa vente, le locateur/vendeur peut mettre fin à un contrat de location périodique sur préavis d’un mois. Si l’acheteur est une « société familiale », le locateur/vendeur peut également mettre fin à un contrat de location sur préavis d’un mois, si un membre de sa famille proche, un ami ou une personne possédant des actions à droit de vote, à l’intention d’occuper le bien locatif. Utiliser, à cet effet, le Formulaire 8c – Avis d'éviction – Acheteur occupant.

REMARQUE : Un locataire ne peut pas faire l’objet d’une telle éviction si son contrat de location est à terme fixe.

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8. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction pour démolition, rénovation et autres fins spécifiques - par. 60(7)

Si un locateur a obtenu toutes les autorisations et tous les permis requis par la loi, il peut utiliser le Formulaire 8d – Avis d’éviction – Utilisations particulières pour résilier le contrat de location, avec préavis de deux mois, pour l’une des raisons suivantes :

  1. Démolition;
  2. Rénovation requérant la libération du logement;
  3. Conversion à une coopérative d’habitation;
  4. Pour l’utilisation du concierge, du gérant ou du surintendant de l’immeuble résidentiel;
  5. Utilisation à des fins non résidentielles.

REMARQUE : Un locataire ne peut pas faire l’objet d’une telle éviction si son contrat de location est à terme fixe.

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9. Reprise de possession du logement par le locateur - Éviction pour programme de logement - par. 60(7.1)

Un locateur peut résilier un contrat de location sur préavis d’un mois au moyen du Formulaire 8e – Avis d’éviction – Programme de logement si :

  1. Le locateur à l’intention de convertir le logement locatif en un logement aux fins d’un programme de logement;
  2. Le locataire n’est plus admissible au programme de logement (p. ex. : le locataire ou le revenu familial de ce dernier a augmenté au point de dépasser l’admissibilité au programme);
  3. Le locataire occupe un logement dont la taille ou les caractéristiques structurelles excèdent ses besoins et ceux de sa famille (p. ex. : si le logement est équipé d’une rampe d’accès et qu’aucun membre de la famille habitant encore le logement ne se déplace en fauteuil roulant).

REMARQUE : Un locataire ne peut pas faire l’objet d’une telle éviction si son contrat de location est à terme fixe.

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10. Droits du locataire en cas d’éviction, selon article 60

Si un locateur ou un acheteur met fin à une location périodique pour occuper le logement ou pour raison de démolition, de rénovation ou autres usages particuliers ou encore pour offrir un programme de logement (tous cas constituant des raisons d’éviction selon l’article 60), le locataire a le droit de :

  1. résilier son contrat, sur préavis de 10 jours, s’il souhaite quitter le logement plus tôt;
  2. demander une compensation pour éviction non justifiée si, dans un délai raisonnable, le locateur n’utilise pas le logement pour la raison ayant justifié l’éviction, ou s’il l’utilise à cette fin, mais pour moins de six mois. 

REMARQUE : Selon l’article 60, un locataire ne peut pas faire l’objet d’une éviction si son contrat de location est à terme fixe.

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11. Liste des exigences pour faire une demande d’ordonnance de mise en possession auprès du Bureau de location à usage d’habitation

Pour obtenir une audience, présenter au Bureau de location à usage d’habitation :

  1. le formulaire de demande approuvé (Formulaire 9a ou Formulaire 9b) dûment rempli;
  2. une copie de l’Avis d’éviction livré au locataire, incluant l’avis de contestation s’il est signé par le locataire;
  3. une Attestation de signification à un locataire prouvant qu’il a reçu l’Avis d’éviction;
  4. une copie de tout contrat de location par écrit;
  5. les droits/frais de 50 $;
  6. une copie du grand livre des loyers en cas d’éviction pour non-paiement de loyer de plus de 15 jours ou pour retards récurrents de loyer;
  7. les copies suivantes pour une éviction dans les cas où un acheteur a l’intention d’occuper le logement :
    • copie du contrat de vente et d’achat;
    • copie de la demande écrite, de l’acheteur, pour l’éviction du locataire.

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