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Infestations – Punaises des lits et autres parasites

Obligations du locateur

Selon l’article 49 de la loi intitulée The Residential Tenancies Act, 2006 et l’article 8 du Formulaire 3 - Conditions générales d’une convention de location (Standard Conditions) dont relèvent tout contrat de location : « Un propriétaire doit maintenir le bien locatif en bon état aux fins de son usage et de sa jouissance par le locataire ».

Le locateur (propriétaire) doit agir promptement ou dans un délai raisonnable quand un locataire lui signale une infestation de punaises de lits ou tout autre parasite, faute de quoi le locataire pourra faire appel aux services d’un exterminateur dont les frais seront remboursables par le locateur. Si le problème précédait la location du logement ou si l’infestation s’est étendue d’un logement à un autre, le locateur devra assumer le coût de l’extermination, bien qu’il puisse être en droit d’en réclamer le remboursement du locataire responsable de l’infestation, s’il peut démontrer que ce dernier en est le responsable.

Obligations du locataire

Selon les mêmes articles 49 (Loi) et 8 (Conditions générales) susmentionnés, le locataire doit maintenir des normes de santé, de propreté et de salubrité raisonnables dans tout le logement locatif.

Le locataire doit se montrer conciliant avec le locateur, les exterminateurs ou les professionnels des entreprises d’extermination quand ces derniers effectuent leurs travaux. Le locataire doit aussi se conformer aux directives concernant la préparation du logement à l’extermination. Un locataire qui ne se conforme pas à ces directives pourrait faire l’objet d’une éviction afin de pouvoir procéder à l’extermination. Si le locataire est le responsable de l’infestation, il sera également responsable du coût de l’extermination, de son logement et possiblement de tous les logements infestés, tout spécialement si l’infestation s’est étendue en raison de ne pas l’avoir signalé rapidement au locateur ou encore si le locataire ne s’est pas conformé aux directives de l’exterminateur.

Par contre, si l’infestation constitue la violation, par le locateur, d’une disposition substantielle du contrat de location, le locataire peut mettre fin à une location à un jour de préavis écrit au locateur. Cependant, en vertu de l’article 56 de la Loi précédemment citée, le locataire doit, avant la résiliation du contrat, avoir donné au locateur une période raisonnable pour remédier au problème. Le locataire peut aussi faire une demande auprès de l’ORT afin qu’une audience soit promptement tenue pour résoudre le cas.

Audiences

À l’audience, la question portant sur le responsable de l’infestation (p. ex. de punaises des lits) du logement ou de l’immeuble locatif est souvent débattue. Toutefois, les obligations respectives du locateur et du locataire sont de nature différente : celles du locateur sont contractuelles alors que celles du locataire tiennent de la faute.

Le locateur se doit de maintenir le bon état et la salubrité du logement résidentiel (article 49 de la Loi et article 8 des Standard Conditions). Par « salubre » (habitable), les tribunaux entendent « sans infestation, quelle qu’elle soit ». Si le locataire prouve que le logement est infesté de punaises des lits ou autre parasite, cela suffira probablement à établir la rupture des obligations contractuelles du locateur à fournir un logement salubre. Le locataire pourra alors demander une ordonnance exigeant du locateur de faire exterminer les parasites, d’en assumer les frais connexes et, dans les cas plus graves, permettra au locataire de résilier le contrat de location.

Pour éviter une telle violation de contrat, le locateur doit prouver que le locataire est la cause du problème, c’est-à-dire que ce dernier est responsable de l’infestation. Un témoin expert pourrait s’avérer utile pour donner une opinion sur l’origine probable de l’infestation. Prouver la responsabilité d’une infestation de punaises des lits n’est pas aussi simple que d’en prouver l’existence. Voici quelques facteurs pertinents :

  • Quand l’infestation a-t-elle été découverte?
  • Y a-t-il eu infestation dans le précédent logement du locataire?
  • Y a-t-il eu signalement d’infestation dans le logement ou l’immeuble résidentiel avant l’emménagement du locataire?
  • L’infestation est-elle présente dans d’autres logements locatifs?
  • Le locataire a-t-il apporté des meubles provenant de lieux peu fiables, comme une fouille de poubelles?

L’agent d’audience prendra une décision après avoir entendu les deux parties et considéré les preuves à l’appui.

Vous pouvez consulter les décisions du Bureau de la location à usage d'habitation. Pour cela, utilisez des mots clés comme « bed bugs », « cockroaches » ou « mice » pour trouver les décisions pertinentes.

Pour plus amples renseignements sur les punaises des lits et prévenir leur infestation, consultez le site Web de Santé Canada et le document intitulé : Halte aux punaises de lit!

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